太原小区车位调查买车位需谨慎产权年限
点击蓝色文字 在太原市，车位价格也随着房价的上涨一路水涨船高。一个位于高档小区内的停车位，够在郊区买一套房了。但是，投资了车位并不意味着可以高枕无忧，这背后隐藏着不小的风险。
A高档小区车位价能买一套郊区房
太原商品房小区的车位价格与房价的上涨速度比肩。入行已经1年的房地产销售代理康先生回忆，00年时，太原在售商品房小区数量有限，汽车尚且属于奢侈品。只有“北美枫情”“凯旋大地”等高档小区会配建大型地下停车场，多数小区则没有建设地下停车场，业主停车通常在免费的露天车位。
“太原最早面向业主发售的车位，价格不过五六万元一个。”康先生称，即使价格如此便宜，多数业主仍然接受不了买车位的事实，大家习惯了免费泊车。在当年，四五万元一辆的QQ、奥拓非常盛行，买车的业主都感觉用买汽车的钱去买个停车位不划算。
任何商品价格上涨，都与供需结构有关系，车位也不例外。随着汽车作为代步工具进入千家万户，商品房小区的停车位显得供应不足。“小区对车位建设和管理不断升级，原来的免费泊车变为每月交纳管理费。车位由地上零星的公共车位，升级为大型地下停车场和立体停车库，开发商投入的车库建设费用分摊到购车位的业主身上，由此产生了车位的销售和转让。”康先生介绍。
时至今日，太原普通商品房小区的停车位购买价在13—15万，高档及豪宅小区的停车位达到—5万元。一位业内人士称，长风桥西某在建高档小区的待售车位价格将达到3万元/个，可谓省城最贵车位。按照此价，完全可以购买一套单价为元/平方米、城郊地带50余平方米的小户型。
除了车位价外，记者了解到拥有车位的业主每月还需支付50元至元不等的泊车管理费；0年累计的泊车管理费会达到元至元，这个价格仍在上涨中。
B车位价格飙涨源于配比不足
刺激车位价格飙升，主要原因有两方面，一是业主购买汽车动力强劲，二是小区的停车位配比不足。
太原某房企的总经理张建先生介绍，一个项目的土建工程分为地上和地下两部分，地下主要为地基打桩，地上为地面建筑建设。这两个部分的工程造价相当，如果地下工程还要建设地下停车场的话，资金投入要远高于地面建筑。这样一来，大大加重了开发商的成本投入。“停车位的投入要么分摊到房价中，要么由购车位的车主承担地下车库的整个建设设计费用。而前者拉高房价，单因项目建设了车库，房价就高，购房者肯定不买账；后者则是数千万元的地下车库建设造价费，分摊到每个车位上就会达到二三十万元，相当于一辆中级车的价位，业主通常不会接受。”张建称，因为担心建设车库亏损或影响房源销售，开发商在车位配比上谨小慎微，不会透支过多资本来建设满足小区未来二三十年使用的充裕车位。从物业管理上来看，大面积空置的车库要比无空置的车库管理成本高。
如今太原的在售楼盘，多数小区能达到1：1的车位配比；车位配比超过1:1.的项目即升级为中高端楼盘；车位配比达到1：的项目集中在别墅与类别墅项目中。另外，相比十几万元至二十几万元的车位，中高档汽车的价位却在不断下降。购买第二辆车的家庭增多，本就先天不足的小区停车位显得更加紧俏。“正因车位紧俏，一些配建了大型车库的开发商号召业主们投资车位。”平阳路某交房10年项目的物业经理崔满红介绍，省城车位出售价格比10年前翻了两到三倍，增值空间显而易见。但投资车位能否赚钱，却是仁者见仁。
C尽管车位紧俏转手却很难
虽然车位价格水涨船高，但目前市场上不少停车位却面临着“有价无市”的局面。“我们小区两年前就开始有业主陆续入住了，虽然仅有的车位基本都卖完了，但车库里停的车却不多。”家住太原市长风西大街某小区的业主陈先生表示，“好多人都把车停在小区院里或者马路上，物业保安人员常在附近巡逻，也能帮忙看着，既不用花钱也挺方便。”
虽然车位少，但小区内路面上、小区外马路边，都被业主们开辟成了停车场，大家有秩序地停放，并不影响交通。陈先生说：“如果有个别人在我们小区‘屯’了不少车位，那他的资金肯定压住了，因为没人打算买车位，即使将来院里不让停了，那大家也选租车位的多。”
记者在恒大绿洲、富力城等小区获悉，当初购置车位花了14-16万元的业主，现在出售车位价格均在0万元左右。买二手车位的业主很少，很多人选择租。“小区内路面上停车的人多了，物业便说要开始收停车费，一天10元，算下来一个月元，一年元，停0年是七万多块钱；而买一个车位马上就得拿出十几万，当然租车位划算了。”陈先生说。
造成车位“有价无市”的另一个原因是，在二手房交易过程中，不少买家表示“只要房不要车位”。“交易车位不仅要在开发商或物业处更名备案，购买后还要再每月缴一笔物业管理费，冬天还有供暖费，成本太高，所以大部分二手房买家都是先买房子再视需要来买车位，很少指定购入带车位的单位。”万柏林区某二手房中介经纪人范光翠表示。
D停车问题咋解决居民建议不少
对于新建小区停车问题，北京世纪朗润房地产经纪公司总经理薛铮表示，车位供求比例失衡，是导致住宅小区车位价格昂贵的直接原因，要想解决这个问题，规划部门应该多规划一些车位。
例如在新加坡，不少地方都建设了六七层楼的立体车库，有效利用寸土寸金的城市空间。目前太原不少公共场所已经采取此办法，建了立体停车库，住宅小区也可以借鉴这种办法。新加坡政府规定，每个共管公寓、组屋区、社区、大饭店及每幢大型建筑物必须修建一定数量的停车位，且要保证住宅数量与车位数量的比例在1:1以上。如果太原住宅小区车位配建也达到这个比例，车位贵、停车难的问题将得到缓解。
对于老旧小区，不少市民也有建议：这类小区可以根据实际情况挖掘地下停车点。此外，新建小区建造时应增加停车位配比率；政府应把停车场的增加扩建纳入城市的总体规划和建设中。对新建住宅、办公区、商业楼群等必须强制建设停车场(库)，并要求同步设计、同步施工、同步交付使用。
此外，记者获悉，政府也将允许并鼓励民间资本参股投资修建停车场。例如今年5月，太原就曾公开出让过一宗位于长风东街以南、太行路以东、坞城东街以北的国有用地，用于建社会停车场，建成之后将缓解周边住宅小区的停车难问题。
除此之外，还有市民提出了外地的可效仿案例——南京早在年就开辟了一部分城市道路停车场，在一些车流量不大的道路上，允许车辆在夜间7点至早上7点单边停车，并由专人看管。夜间停车场基本不影响交通，充分利用了道路资源，缓解了停车难、乱停车问题。
买车位贴士
1、投资车位的风险：太原大多数车位没有产权证
值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。
虽然花高价购买了停车位，但业主却拿不到任何产权证明。“目前为止，还没听说过买车位能拿到产权证的案例，多数只能拿到一个《车位占用(租用)协议》。”做过多家楼盘销售代理的瑞德威尔市场部经理樊岩说。
按照法律规定，一个能够拥有产权的位置或空间必须符合“有明确的界址点和独立的通道”的条件，地下车位不具备“有明确的界址点”，所以核发产权证非常难。太原市房管局工作人员告诉记者，由于车位达不到产权登记条件，所以不能办理产权证明。此外，要办理产权证，前提是缴纳土地出让金。尤其是地下停车位，目前政策方面并未对地下空间收取土地出让金，也不符合办理产权证的条件。
在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。由于车库是在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物，所以其权属可以登记。
、买车位注意事项：超过0年小心车位不属于你
买房先看物业，小区的停车位是开发商在建小区前规划好的，车位配比明显供不应求，出现这种现象应该是开发商来解决。建议购房者在选房前看好规划图，了解楼盘及相关物业情况，避免入住后遇到不必要的麻烦。如果是拥有1辆以上私家车的家庭，购房之前更需要对车位配比进行仔细考量。
对于“出售”的车位，其实在法律意义上为“租用”。根据《合同法》中关于“租赁合同”的相关规定，租用的年限最高为0年。但是在购买车位时，销售人员往往会这样告诉消费者：“车位买了就是终身制，永远都是你的。”或“车位使用权和房子年限相同，是70年。”“这种说法是错误的，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过0年，超过0年的，超过部分无效。”律师提醒消费者。所以业主在签合同时首先要问清“年限”，如果开发商把不能办理产权证的车位卖掉，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是权属证书，这样的车位买卖不受物权法保护。
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